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J’ai signé un prêt immobilier de 180 000 € sur 25 ans. Mensualité : environ 780 € par mois (hors assurance). Ce soir-là, j’ai fait le calcul rapide : 780 € × 12 × 25 = 234 000 € au total. Soit environ 54 000 € d’intérêts. J’ai trouvé ça supportable. La banque m’avait expliqué ça comme ça. J’ai signé. Trois ans plus tard (en 2026), un ami comptable me pose la question : — Tu sais combien de capital tu as déjà remboursé ? Je lui réponds : « Environ 8 000 €, non ? » Il sourit et me montre le tableau d’amortissement complet. En trois ans, j’ai versé 28 080 €. Capital amorti : seulement 2 300 €. Je dois encore 177 700 € à la banque. Presque autant qu’au premier jour. Comment c’est possible ? Parce que personne ne t’explique vraiment comment fonctionne un crédit immobilier à la française. Les premières années, la banque prend presque tout en intérêts. Exemple concret : • Année 1 : sur tes 780 €, environ 670 € partent en intérêts, seulement 110 € en capital. • Vers la 12e-13e année : ça commence à s’équilibrer. • Les dernières années : enfin, tu rembourses vraiment du capital. Quand tu es déjà presque au bout. La banque ne te met jamais ce tableau sous les yeux lors de la signature. Elle te parle du taux, de la mensualité, et c’est tout. Résultat : sur 25 ans, on paie souvent bien plus d’intérêts qu’on ne le pense. Et si tu revends dans les 8-10 premières années, tu auras payé des dizaines de milliers d’euros… pour presque rien sur le capital. Aujourd’hui je sais : • Demande toujours le tableau d’amortissement complet avant de signer. Ligne par ligne. • Même 50 ou 100 € de plus par mois sur le capital au début, ça change tout. • Négocier une durée plus courte (20 ans) peut te faire économiser des dizaines de milliers d’euros, même si la mensualité monte un peu. J’ai signé pour 180 000 €. En réalité, j’ai signé pour plus de 234 000 €. La différence n’était pas en petits caractères. Elle était dans un tableau que je n’ai jamais demandé. Maintenant, toi, tu sais.