Ignorování ekonomických důsledků při rozhodování soudů může napáchat škody. Ekonomické vzdělání soudců má smysl, má vliv na jejich rozhodování.👇 Neskrývám přání, aby za 20 let někdo vybádal něco podobného o Česku a Právnické fakultě UK.💓 _____ PS Ty konkrétní dopady na soudní rozhodnutí budou dnes zřejmě jiné, přeci jen Law & Economics i celá ekonomie se za poslední dekády taky posunula.

„Vždyť se byty staví, staví se víc než dřív, a ceny pořád rostou!“🤷‍♀️ Leckdo z tohoto vyvozuje chybný závěr, že zvýšení nabídky bytů nevede k nižším cenám.🙈 Proč chybný? To, že se staví víc, vůbec nemusí znamenat zvýšení nabídky. A v Česku a hlavně v Praze až donedávna neznamenalo. Jádro argumentu vysvětlí obyčejný model nabídky a poptávky po nově stavěných bytech. (Omlouvám se fajnšmekrům, ideálně bych měl použít složitější model provázaných trhů s byty k nájmu a ke koupi. Ale logika i závěry jsou stejné.) 1) Je jednoznačná shoda, že růst cen bytů je tažen rostoucí poptávkou, za níž je růst příjmů a vyšší zájem ukládat úspory do nemovitostí namísto jiných aktiv. 2) Nabízené množství nových bytů logicky roste s cenou. Nabídku určuje množství pozemků vhodných k výstavbě, jejich zregulování územními plány (tj. kolik bytů z pozemku můžete „vytěžit“), ceny stavebních prací, kapacity stavebních firem, délka povolovacích procesů, alternativní příležitosti (např. nakolik se vlastníkům vyplatí kanceláře předělat na byty nebo nakolik se stavebním firmám vyplatí stavět byty namísto veřejných zakázek). 3) Co se děje, když roste poptávka? Viz graf vlevo. Cena roste, a tím roste i počet nově stavěných bytů. Cena neroste navzdory tomu, že se staví víc, ale staví se víc, PROTOŽE roste cena. Hantýrkou ekonomie, posunujeme se po křivce nabídky. Samotná nabídka, tedy kolik stavebníci nabízejí nových bytů při různých cenách, nevzrostla. 4) Více výstavby snižuje cenu bytů pouze tehdy, když je způsobena růstem nabídky. Tedy že stavebníci budou stavět více bytů při stejné ceně. A ideálně, že nová nabídka bude navíc i víc elastická, tj. že při růstu ceny více vzroste počet stavěných bytů. Hantýrkou ekonomie, křivka nabídky v grafu vpravo se posune doprava a bude plošší. Když v této situaci roste poptávka, tlačí ceny vzhůru, ale posun nabídky tento náraz tlumí, ceny rostou méně (teoreticky mohou i klesnout, pozn). Pro dostupnost bydlení je důležité, zda posun nabídky je dostatečně velký, aby poměr cena/příjem klesal nebo aspoň nerostl. 5) Jak může dojít ke skutečnému růstu nabídky, tedy posunu nabídkové křivky? Mimo jiné: ↗️ Uvolněním územních regulací, umožňující postavit více bytů. Tedy otevřením nových ploch pro výstavbu nebo umožněním hustější výstavby, více bytů na hektar. (To druhé je mnohem lepší pro přírodu i ekonomiku, btw). ↗️ Poklesem cen stavebních materiálů. ↗️ Technologickým pokrokem a růstem produktivity ve stavebnictví. ↗️ Zmírněním regulačních požadavků na stavby, pokud jsou přísnější, než si žádá trh. ↗️ Usnadněním přístup k financování pro stavebníky, zejména ty malé. ↗️ Urychlením povolovacích procesů. ↗️ Aktivní výstavbou a opravami bytů veřejným sektorem, pokud nevytlačuje 1:1 soukromou výstavbu. ↗️ Přísunem nových pracovních síl do stavebnictví. Co z toho plyne pro vysvětlení cen bydlení v Česku? V dekádě 2013-2022, kdy se růst cen raketově rozjel, se nic z výše uvedeného nestalo (myslím ve větším měřítku). Toto je klíčová pointa. Rostla poptávka, proto se stavělo (okolo 30-35 tisíc bytů ročně), ale nerostla nabídka. Z tohoto vývoje nelze vyvodit nic k otázce, jestli více výstavby dokáže snížit ceny, protože jsme viděli obrácenou kauzalitu, že vyšší ceny dokážou vyvolat výstavbu. Asi lze pochopit, že laici si z této pozorované zkušenosti chybně vyvodí, že „více stavět“ nepomáhá. Věta „pomůže více stavět“ však dává smysl pouze v tom významu, že se posune nabídková křivka. A k tomu potřebujete změnu zvnějšku: buď pozitivní šok na trhu, nebo změnu veřejné politiky ze strany města nebo státu. Pak ta kauzalita jde od vyšší výstavby k cenám. Poslední poznámka: je třeba velmi rezervovaně číst studie, které jen korelují realizovanou výstavbu a ceny bytů, byť třeba velmi sofistikovanými metodami, ale nekladou si otázku, odkud se ta výstavba bere a nesnaží se rozklíčovat kauzality. (Mezi ně bohužel patří i v Česku hojně zmiňovaná studie IDEA/CERGE-EI, že ke snížení cen by bylo třeba stavět 100,000 bytů, která má navíc další metodické chyby). Otázku „pomůže více stavět?“ dokáží zodpovědět pouze studie, které kauzálně zkoumají dopady změn nabídkové křivky na ceny. Takové studie typicky zkoumající dopady deregulace výstavby, nebo porovnávají růsty cen na trzích se silně omezenou a volnější výstavbou v reakci na růst poptávky. A nepřekvapivě zjišťují, že více nabídky opravdu snižuje ceny. (Odkaz na přehled pod tweetem.)

A na MSp shánějí i vedoucího! linkedin.com/posts/ministers…

I @SpravedlnostCZ zakládá analytický útvar a nabírá analytiky. Job jak ušitý pro absolventy @PF_CUNI, kteří se "dotkli dat" (třeba v předmětu Empirical Legal Studies) a samozřejmě pro ekonomy, matfyzáky, ... linkedin.com/posts/ministers…

Excited to announce our inaugural issue of the European Journal of Empirical Legal Studies! 🍻🥂 As the study of the legal system becomes more and more empirical, we introduce a rigorous and free platform for cutting-edge research. 💜 publicera.kb.se/ejels/issue/…

Před 10 lety nás opustil Gary S. Becker, velikán ekonomie. Nobelista, jemuž vděčíme za lidský kapitál, ekonomii rodiny nebo kriminality, a který myslím přitáhl k ekonomii ženy.🌺 Měl jsem tu čest ho zažít jako jednoho ze svých doktorských školitelů. Vzpomínkové 🧵👇.

The freshly launched *⃣European Journal for Empirical Legal Studies*⃣ invites submissions! A truly pan-European, open-access project. It is my pleasure to be among the founders and executive editors. The inaugural issue coming soon.💙 publicera.kb.se/ejels/index