لهراسب كوهستانى

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت چهاردهم) اگر ادعای غیرواقعی در سامانه ساغر ثبت کنی چه می‌شود؟ اگر بدانی که حقی روی ملک نداری و با این حال (خودت یا از طریق دیگری) سند عادی را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ساغر) بارگذاری کنی، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم می‌شوی. اگر در این کار جرم دیگری هم مرتکب شوی (مثل جعل سند یا تبانی برای انتقال مال غیر)، علاوه بر این جزای نقدی، به مجازات همان جرم هم محکوم می‌شوی.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت دوازدهم) تكليف ساير املاك فاقد سند رسمى چى ميشه؟ بعضی املاک که سند رسمی ندارند و مشمول قانون تعیین تکلیف (مصوب ۱۳۹۰) یا قانون ساماندهی مسکن هستند، وقتی در سامانه ساغر ادعا ثبت می‌کنند، رسیدگی‌شان طبق همان قوانین قبلی انجام می‌شود و معمولاً نیاز به استعلام از جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد. مهلت ثبت ادعا برای این املاک از تاریخی است که سامانه برای #سایر_املاک (املاک فاقد سند حدنگار) راه‌اندازی شود. 🔴آن تاریخ هنوز به صورت کامل اعلام نشده. از آن تاریخ به بعد، دو سال وقت داری ادعا را بارگذاری کنی و دو سال دیگر برای اقدام قانونی (مثل پیگیری از طریق هیئت تعیین تکلیف، طرح دعوای اثبات مالکیت یا سایر دعاوی مرتبط) بعد از تمام شدن مهلت‌ها، ثبت ادعای جدید فقط در شرایط محدود ممکن است (اگر هیچ ادعای قبلی روی همان ملک ثبت نشده باشد و معامله رسمی انتقال مالکیت هم ثبت نشده باشد).

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت يازدهم) برای ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چه کارهایی باید انجام بدهی؟ طبق تبصره ۱ ماده ۱۰، برای اینکه بتوانی ادعایت را در سامانه ثبت کنی، باید این موارد را داشته باشی: 🔴احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه 🔴درج پلاک ثبتی ملک 🔴بارگذاری نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) از بنا، زمین یا ملک مورد ادعا اگر نقشه با مختصات جغرافیایی را بارگذاری کنی ولی پلاک ثبتی نداشته باشی، سازمان ثبت خودش بر اساس همان نقشه، پلاک ثبتی را مشخص می‌کند. ✅در حال حاضر (انتشار اين مطلب) هنوز امکان ثبت ادعا برای واحدهای آپارتمانی در سامانه ساغر فعال نشده است.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت دهم) منظور از ثبت ادعا چیه و چه باید بکنیم؟ سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ثبت ادعا) برای کسانی است که قبل از راه‌اندازی سامانه (برای املاک دارای سند حدنگار صادره تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۵)، با سند عادی ادعای مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق روی ملک دارند و سند رسمی ندارند. 🔴از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه، دو سال وقت داری ادعات رو ثبت و مستنداتت را بارگذاری کنی. 🔴بعد از بارگذاری هم دو سال دیگر فرصت داری اقدام قانونی کنی (تنظیم سند رسمی یا طرح دعوا) و نتیجه را در سامانه ثبت کنی. 🔴اگر مهلت‌ها تمام شود و اقدام نکنی، دیگر نمی‌توانی ادعایت را ثبت کنی. ادعایت علیه اراضی دولتی و عمومی یا علیه اشخاص ثالث با حسن‌نیت که سند رسمی دارند، قابل استناد نخواهد بود. در این حالت فقط می‌توانی قیمت روز ملک را از کسی که عمداً ادعای جعلی بارگذاری کرده یا معامله معارض انجام داده، مطالبه کنی. برای سایر املاک (غیر از حدنگار) تاریخ راه‌اندازی جداگانه اعلام می‌شود.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت نهم) مشاور املاک هنوز می‌تواند مبایعه‌نامه بنویسد؟ مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید بعد از صحبت اولیه با طرفین، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفترخانه بفرستند تا سند رسمی تنظیم شود. 🔴این کار مانع نمی‌شود که خودت مستقیم بروی دفترخانه و قرارداد را ثبت کنی. مراجعه مستقیم به دفترخانه آزاد است. 🔴مشاور املاک نمی‌تواند هر مبلغی که دلش خواست از تو بگیرد. تعرفه باید بر اساس ارزش معاملاتی (قیمت رسمی مالیاتی) باشد، نه قیمت واقعی معامله. سقف تعرفه هم مشخص است. 🔴اگر مشاور بیشتر از تعرفه گرفت (حتی با توافق تو)، متخلف است و به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت هشتم) می‌تونی مبایعه‌نامه را در دفترخانه ثبت کنی؟ بله. طبق ماده ۲ قانون الزام، دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند به درخواست طرفین، این قراردادها را تنظیم و ثبت کنند: مبایعه‌نامه قولنامه تعهد به بیع و هر قرارداد خصوصی دیگری مربوط به ملک وقتی در دفترخانه ثبت می‌کنی، باید این موارد دقیق در سند نوشته شود: مبلغ دقیق ثمن (قیمت) شرایط پرداخت (نقد، اقساط و زمان آن) شرایط فسخ یا انحلال معامله 🔴هزینه ثبت این قراردادها (حق‌الثبت، حق‌التحریر و…) بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود، نه قیمت واقعی توافق‌شده.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت هفتم) معاملات قبل از اجرای قانون چه می‌شود؟ اگر معامله‌ات قبل از ۳ تیر ۱۴۰۳ انجام شده و ثبت رسمی نشده، طبق تبصره ۵ ماده ۱: دعاوی مربوط به این معاملات قدیمی (مثل اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند و…) قابل رسیدگی است،
به شرطی که قطعیت و اعتبار سند عادی‌ات طبق آیین‌نامه‌ای که رئیس قوه قضائیه تصویب کرده، محرز شود. (هنوز تصویب نشده) یعنی دادگاه یا مرجع مربوطه باید بررسی کند که سند عادی‌ات واقعی و قطعی بوده یا نه. اگر تأیید شود، دعوایت مسموع است.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت چهارم) اگر معامله را رسمی ثبت نکنی چه می‌شود؟ طبق ماده ۱ قانون الزام، اگر معامله‌ای که باید رسمی ثبت شود را عادی انجام بدهی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نکنی: توی دادگاه، داوری یا مراجع شبه‌قضایی، دعوایت قبول نمی‌شود. نمی‌توانی بگویی ملک مال من است یا فروشنده باید سند رسمی بدهد. دعواهایی مثل اثبات معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه، ابطال سند رسمی و شکایت انتقال مال غیر، مسموع نیست. دستگاه‌های اجرایی هم سند عادی‌ات را قبول نمی‌کنند. فقط می‌توانی پولی که داده‌ای (یا عوض معامله) را پس بگیری؛ آن هم اگر ثابت کنی که واقعاً عوض را داده‌ای.

#ساده‌ساز_قانون_الزام (قسمت سوم) چه معامله‌هایی باید رسمی ثبت بشن؟ طبق ماده ۱ قانون الزام، این کارها باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت بشن وگرنه معامله عادی اعتبار نداره: فروش ملک (انتقال مالکیت عین) انتقال حق استفاده از ملک برای بیشتر از دو سال (مثل حق انتفاع عمری یا رقبی) انتقال حق عبور یا استفاده از ملک دیگری (حق ارتفاق) وقف کردن ملک رهن گذاشتن ملک اجاره ملک برای بیشتر از دو سال اجاره به شرط تملیک هر نوع پیش‌فروش ساختمان (چه سهمی از زمین باشه، چه از ساختمان) هر تعهدی که بخوای یکی از کارای بالا رو انجام بدی اگه معامله‌ات جزو این لیست باشه و ثبت رسمی نکنی، بعداً توی دادگاه قبول نمی‌شه (فقط می‌تونی پولت رو پس بگیری).