Manuel Tanger 🇪🇺/acc

Portugal constrói hoje uma pequena parte do que construía no início do século. Segundo o INE, concluíram-se 28 494 fogos em 2024, mais 6,8% do que no ano anterior, mas ainda muito abaixo dos máximos de 2002. Como a procura cresce mais depressa do que a oferta, os preços sobem: em 2024, o preço mediano de venda aumentou 10,3% e chegou aos 1777 euros por metro quadrado. Desde aí, a subida continuou. A primeira razão prende-se com o facto de o crédito se ter tornado mais caro e mais difícil. Desde 2014, com a supervisão direta do Banco Central Europeu, os bancos passaram a tratar o crédito à promoção imobiliária como uma atividade de alto risco. As exigências de capital mais pesadas e a memória das perdas da crise levaram os bancos a pedir mais capitais próprios, níveis elevados de pré-venda e juros mais altos. Por isso, muitos projetos de média dimensão deixaram de ser viáveis. A lentidão dos processos tem um custo. Um licenciamento pode demorar dois, três ou mais anos. Durante esse tempo, o terreno fica parado e os juros acumulam-se. A incerteza sobre prazos e decisões também tem um custo: investidores e bancos exigem prémios de risco mais altos, e esse custo acaba no preço final das casas. Por outro lado, o solo é escasso e caro. Os planos diretores rígidos, os limites de densidade e a falta de solo urbanizável nas zonas de maior procura encarecem os terrenos. O problema é maior precisamente onde mais falta habitação. A tecnologia não é a bala de prata, mas pode ajudar. Na construção industrializada e modular, os componentes são produzidos em fábrica, com menos desperdício, e os prazos de obra podem descer até cerca de metade. Com obras mais curtas, o risco diminui e o crédito fica mais acessível. Este modelo ajuda também a compensar a falta de mão de obra. O licenciamento também pode ser mais rápido com uma plataforma digital única, projetos em BIM (modelos digitais dos edifícios) e verificação automática das regras. A inteligência artificial pode analisar projetos e detetar falhas de conformidade, deixando aos técnicos as decisões que exigem julgamento humano. Com prazos públicos e acompanhamento em tempo real, o processo ficaria mais previsível e os prémios de risco baixariam. A tecnologia não substitui reformas no crédito, no uso do solo e na administração pública. Mas pode ajudar a desbloquear um sistema que, há quinze anos, constrói menos do que o país precisa.