Immobilier-danger

Budget 2025 : et si le LMNP perd l'avantage de l'amortissement à la revente ? Ce n'est donc pas uniquement la niche de la location touristique qui est attaquée comme on a pu lire un peu partout mais plutôt le régime LMNP au global (donc toutes les locations meublées déclarées au réel). Le changement c'est qu'il faudra réintégrer les amortissements au calcul de la plus-value à la revente. C'était une aberration du régime LMNP qui sera donc probablement corrigée. Cela fait des années qu'on en parle. Alors c'est quoi l'impact ? Avant la revente du bien, aucun changement. Mais au moment de vendre c'est la douche froide. J'ai fait un calcul rapide sur notre simulateur. On prend une personne qui gagne 40k€ de revenu net imposable par an. Pour un bien à 250 000€ FAI acheté à crédit en LMNP aujourd'hui et revendu 311 092€ net vendeur au bout de 10 ans (3% de valorisation du prix du bien par an), cela donne environ 60 000€ d'amortissements. ▶︎ Avant la réforme : ------ Plus-value avant impôts : 27 527€ (prix net vendeur - prix total acquisition) Impôts sur la plus-value : 8 005€ (3 661€ IR + 4 344€ PS après abattements) ▶︎ Après la réforme : ------ Plus-value avant impôts : 87 527€ (on ajoute 60k€ d'amortissements) Impôts sur la plus-value : 25 453€ (13 912€ IR + 11 641€ PS après abattements) 17 448€ 𝙙𝙚 𝙥𝙡𝙪𝙨 ! Cela revient quelque part à reperdre ce qui a été gagné durant les années d'investissement à ne pas payer d'impôts nouveau en LMNP. Et donc quelles solutions ? 1️⃣ Attendre plus longtemps avant de vendre pour payer moins d'impôts sur la plus-value grâce aux abattements (30 ans pour être totalement exonéré). 2️⃣ Ne jamais vendre (et transmettre). 3️⃣ Faire du LMP si les conditions sont réunies car cela permet une exonération d'impôt sur la plue-value jusqu'à un certain montant de loyer. Mais attention il y a les charges sociales en LMP. Donc pas sûr que cela soit meilleur in fine. 4️⃣ Faire de la SCI à l'IS car la plus-value sera imposée à l'impôts société soit 15% en dessous de 42 500€ et 25% au-dessus. Mais attention pas d'abattements en SCI à l'IS donc intéressant si on vend plus rapidement ou si on ne vend jamais bien sûr.