不動産は「現物だから安心」という考え方、長期投資家ほど一度疑った方がいいです。 株やETFは値動きが毎日見えるから怖く感じて、不動産は値段がつかないから安心に見える。 でも実際は逆なんですよね。 株は流動性があるから価格がすぐ歪みを直しますが、不動産は流動性が低いから歪みが何年も放置されます。見えてないだけで、含み損を抱えたまま気づかない人が本当に多いです。 例えば5000万円で買ったワンルーム、表面利回り6%でも空室期間が年2ヶ月入れば実質利回りは5%切ります。 さらに金利が1%上がれば、3000万の借入で年30万円の返済増。家賃収入が据え置きなら、これだけでキャッシュフローは赤字転落です。 銀行がここで見るのはBSの資産額じゃなく、空室や金利が動いた時に家賃収入だけで返済が回るかどうか。表面利回りで買った人ほど、ここの耐性が薄いです。 不動産は「値段が動かないから安全」じゃなく、「値段が動いて見えないだけでリスクは動き続けてる」資産だと思った方がいいです。