銀座のティファニー旗艦店ビルが、1,200億円で買い手がつかず、800億円まで値下げを検討しているとの事。 しかも、ティファニーとは25年間の固定賃料契約を締結しているらしい。 なぜ、25年間も賃料を固定する契約を結んだのだろうか？ 調べてみると、このビルは2017年から開発が進められ、数百億円を投じて2025年に完成した建物。 ティファニーという世界的ブランドを長期間確保するための条件だったのかもしれない。 ただ、問題はインフレと金利上昇。 仮に年間2%のインフレが25年間続けば、固定賃料の実質価値は約61%まで低下する。 そして、投資家として一番気になるのが利回り。 800億円で購入した場合、 年間純収益16億円なら利回り2% 年間純収益24億円なら利回り3% 年間純収益32億円なら利回り4% となる。 残念ながら、実際の賃料は公表されていない。 しかし、1,200億円から800億円まで価格を下げても買い手がつかないとなると、実際の利回りが非常に気になる。 不動産は立地も重要だが、最終的にはキャッシュフロー。 世界的ブランドが25年間入居するという安定性も、契約条件次第では大きな足かせになる。 この物件、年間賃料がいくらなのか、ぜひ知りたい。